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Reformar un piso: segunda mano, finca antigua o bloque de los setenta

Reformar un piso recién comprado o habitado desde hace décadas plantea preguntas distintas de las de una obra nueva: qué instalaciones se conservan, qué tabiques se pueden mover y cómo se convive con los vecinos durante la obra. En Madrid conviven tres tipologías con problemas propios. Las fincas del ensanche y del centro, con techos altos, patios interiores y a menudo protección urbanística, exigen respetar fachada y elementos comunes. Los bloques de los años sesenta y setenta de Carabanchel, Vallecas o los municipios del sur suelen necesitar cuadro eléctrico, tuberías y ventanas nuevas. Los pisos de los ochenta y noventa piden sobre todo redistribución y actualización de baños y cocina. Una reformas de pisos en Rivas-Vaciamadrid bien presupuestada parte de esa lectura del edificio, no de un catálogo de acabados. La empresa que le presenta Exhaling visita el piso, revisa instalaciones y estructura, y le entrega un presupuesto por partidas con calendario.

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Rivas-Vaciamadrid

Exhaling en Rivas-Vaciamadrid

Rivas-Vaciamadrid es una ciudad joven en todos los sentidos: la mayor parte se construyó a partir de los años ochenta, primero en Covibar y Rivas Urbanizaciones, con bloques bajos y adosados promovidos por cooperativas, y después en Rivas Centro y Rivas Oeste, con adosados, pareados y bloques de los noventa y dos mil. Las viviendas rondan los treinta y cuarenta años y llegan a su primera reforma de calado: cocinas de los noventa que se abren al salón, baños con bañera que pasan a ducha, ventanas de aluminio sin rotura de puente térmico que se sustituyen, y en los adosados el cierre del porche, el acondicionamiento del sótano y el aislamiento de cubierta. Las comunidades de adosados suelen tener normas sobre fachadas y cerramientos que conviene consultar antes de proyectar. El casco antiguo de Vaciamadrid, junto al Jarama y el Parque Regional del Sureste, es pequeño y de casas bajas. El Ayuntamiento de Rivas tramita las reformas interiores por declaración responsable y pide licencia con proyecto para ampliaciones y cubiertas.

La obra

Qué entra en reformas de pisos, y qué no

Lo mismo que verás desglosado, partida a partida, en el presupuesto.

Entra en la obra
  • Demolición y residuosRetirada de solados, alicatados, tabiques y carpinterías, con transporte a gestor autorizado y su certificado.
  • Albañilería y distribuciónTabiquería nueva, recrecidos, formación de huecos y trasdosados. Si se toca la distribución, la memoria lo refleja partida a partida.
  • Fontanería y saneamientoMontantes, derivaciones y desagües nuevos, con los puntos de agua que pida la distribución.
  • ElectricidadCuadro nuevo con sus protecciones, circuitos independientes y mecanismos, conforme al REBT vigente.
  • Climatización y ventilaciónPreinstalación o equipo, conductos y rejillas, más la ventilación obligada en cocina y baños.
  • CarpinteríaPuertas de paso y armarios; ventanas con rotura de puente térmico cuando entran en el alcance.
  • Solados y alicatadosNivelación, material y colocación, con rodapiés y remates incluidos.
  • Pintura y falsos techosImprimación y dos manos, más falsos techos y molduras si los lleva.
  • Cocina y bañosMobiliario, encimera, sanitarios y grifería, montados y probados antes de la entrega.
No entra, salvo que se diga
  • Licencias, tasas municipales e ICIO
  • Proyecto y dirección técnica cuando la obra los exige
  • Electrodomésticos y mobiliario suelto
  • Obras en elementos comunes que decida la comunidad
  • Lo que aparece al abrir y no se podía ver: se presupuesta aparte y por escrito
Qué mueve el precio
  • Si se cambia la distribución: pasa de obra menor a mayor y arrastra licencia y plazos
  • Cuánta instalación se renueva — en vivienda antigua, fontanería y electricidad son media obra
  • El nivel de acabado: la misma reforma con dos calidades se separa mucho
  • La accesibilidad del inmueble: sin ascensor o sin sitio donde descargar, la mano de obra sube
  • La superficie, que pesa menos de lo que la gente espera
Zonas

Dónde trabajamos

Trabajamos en Rivas-Vaciamadrid y alrededores.

Dudas

Preguntas frecuentes sobre reformas de pisos en Rivas-Vaciamadrid

¿Qué reviso antes de reformar un piso de segunda mano?
Cuatro cosas, y todas se comprueban en la visita técnica: el estado de la instalación eléctrica y si el cuadro tiene diferencial y protecciones actuales; el material de las tuberías de agua y de las bajantes, porque el hierro y el plomo se sustituyen; la existencia de humedades en paredes exteriores, patios y suelos de baños; y qué tabiques son de carga. Con esa información el presupuesto se ajusta a lo que el piso necesita y no a lo que parece necesitar. Si la finca es anterior a los años sesenta, conviene además revisar el estado de los forjados de madera.
¿Cómo se organiza la obra en una finca habitada?
Con horario, protección y comunicación. Las ordenanzas municipales y los estatutos de la comunidad fijan las horas en que se puede hacer ruido, normalmente de mañana y primera tarde en días laborables. La empresa protege el portal, la escalera y el ascensor antes de empezar, coordina la bajada de escombros y la subida de material para no bloquear el acceso, y avisa a la comunidad de los cortes de agua o de luz que la obra necesite. Un cartel en el portal con el teléfono del responsable de obra evita la mayoría de conflictos con los vecinos.
¿Puedo reformar el piso por fases para repartir el gasto?
Sí, siempre que el orden respete la lógica de la obra: las instalaciones y la distribución van primero, porque afectan a todas las estancias, y los acabados después. Una secuencia habitual es reformar en una primera fase instalaciones, baños y cocina, que son las partidas que dan problemas, y dejar para una segunda suelos, carpinterías y pintura del resto. Cada fase se presupuesta por partidas y se contrata por separado con la misma empresa, de modo que no se pierde la coherencia. Lo que no conviene es cambiar acabados antes de resolver las instalaciones que van detrás.
¿En qué zonas trabajan?
Trabajamos en Madrid capital, en todos sus distritos, y en los municipios de su área metropolitana: Alcobendas, Pozuelo de Alarcón, Majadahonda, Las Rozas y Boadilla del Monte en el noroeste; Getafe, Leganés, Alcorcón, Móstoles y Fuenlabrada en el sur; Alcalá de Henares y Torrejón de Ardoz en el Corredor del Henares, y Rivas-Vaciamadrid en el sureste. Si su vivienda o su local está en otro municipio de la Comunidad de Madrid, cuéntenoslo igualmente y le diremos si contamos con una empresa verificada que trabaje en su zona.
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